시장 분석
해당 지역의 판매 및 최근 폐쇄 판매에 등재 된 주택은 일반적으로 주택 가격 책정에 대한 관련 비슷한 데이터를 제공합니다. 폐쇄 된 판매 쇼 “시장 확인 된”가격, 리스팅 가격은 가격의 현재 추세를 나타냅니다. 나중에, 주택이 구매자의 대출에 대해 평가되면 감정인은 최근 폐쇄 판매 만 고려할 것입니다. 가격을 요구하는 것은 고려되지 않습니다. 비슷한 주택의 최근 판매를 기반으로 한 판매 가격은 나중에 감정인이 가격을 검토 할 때 문제가되지 않습니다. 주택이 인근 지역의 대부분의 주택보다 우수하거나 열등한 경우 또는 근처의 판매가 거의 없거나 전혀없는 경우 잠재적 구매자의 응답이 더 어려울 것입니다. 이 경우 시행 및 오류 전략이 필요할 수 있습니다. 이것은 민감한 영역이며 집과 시장에 대한 현실적인 평가가 필요합니다. 예를 들어, 아주 멋진 집 중 하나는 위층에 마스터 침실이 있었기 때문에 지속적으로 거부되었으며, 대부분의 구매자가 45 세 이상의 나이가 많은 지역에 위치하고있었습니다.
부동산 시장
가격 책정의 중요한 측면은 부동산 시장의 상태 평가입니다. 시장은 구매자 나 판매자를 선호하거나 균형을 잡을 수 있습니다. 시장의 품질을 나타내는 지표는 시장 및 가격대의 상임 재고 수개월입니다. 당신의 시장 영역은 잠재적 구매자에게 경쟁하는 선택을 제공하는 모든 지역이라고 생각하십시오. 다음은 다음과 같습니다.
지난 12 개월 동안 시장 지역의 판매 수와 가격대를 계산하십시오.
매월 매출 (판매율)을 얻으려면 매출을 12로 나누십시오.
현재 시장에 나와있는 주택 수를 세 으세요.
시장에있는 주택 수를 월별 판매 수 (판매율)로 나눕니다.
이것은 현재 인벤토리를 지우는 데 걸리는 달의 수를 보여줍니다.
판매자의 시장
6 개월 미만의 상업 재고는 판매자의 시장으로 간주됩니다. 판매자의 시장에서 구매자 수는 판매를위한 주택 수에 비례하여 큽니다. 주택 수요는 공급보다 큽니다. Buyers must compete with each other for the available inventory. 부동산이 시장에 출시 된 직후에 여러 개의 제안이 접수 될 수 있습니다. 구매자는 시장이 지원할 수있는 가장 높은 가격과 조건을 제출합니다. 가격은 상승 할 것입니다. 등반 시장에서는 최근 판매량보다 약간 높은 가격이 적절합니다.
구매자의 시장
8 개월 이상의 재고는 구매자의 시장으로 간주됩니다. 구매자의 시장에서 구매자 수는 판매중인 주택 수에 비례하여 적습니다. 이 상황은 높은 금리, 고용 감소 및 과도한 건물로 만들 수 있습니다. 적은 수의 구매자는 더 낮은 가격과 같습니다. 판매자는 이용 가능한 구매자를 위해 서로 경쟁해야합니다. 가격 추세는 하락합니다. 떨어지는 시장에서는 시간이 당신에게 효과적이기 때문에 가격은 범위의 하단에 설정되어야합니다. 6 개월 안에 가격이 더 낮을 수 있습니다. 특히 집이 더 높은 가격으로 구입 한 경우에는 어려울 수 있습니다.
평방 피트 당 가격을 사용합니다
“평방 피트 당 달러”는 종종 정가를 결정하기 위해 다양한 크기의 주택을 비교하기위한 도구로 사용됩니다. 평방 피트 당 가격을 사용하면 더 큰 주택에서 작은 주택으로 슬라이딩 스케일을 조정해야한다는 점을 명심해야합니다. 다시 말해, 집이 클수록 비슷한 주택의 평방 피트 당 가격이 낮아집니다. 이는 주택의 핵심 정사각형 영상이 주변 지역보다 값이 높기 때문입니다. 예를 들어, 1,000 SF 주택의 평방 피트 당 가격은 5,000 SF 주택보다 훨씬 높으며 다른 것들이 동일합니다. 우리는 일반적으로 인근 시장에 대한 시각적 그림을 얻기 위해 평방 피트 당 이웃 가격을 그래프로, 평방 피트 당 가격이 중소 규모에서 중간 크기에서 큰 주택으로 얼마나 하락하는지 확인합니다.
“높은”가격을 책정하고 제안을 희망해야합니까?
주택 가격은 시장에서 가격을 책정해서는 안됩니다. 이것은 여러 가지 이유로 집을 배치하는 가장 좋은 방법이 아닙니다.
귀하의 집은 잘못된 협상자가 필요한 잘못된 구매자 그룹에게 보여 질 것입니다.
당신은 우연히 경쟁을 판매하는 데 도움이 될 것입니다. 귀하의 높은 가격은 구매자에게 다른 주택이 좋은 가치라고 확신합니다.
“시장에서의 날”은 구매자에게 분명하며 결정에 미묘하지만 중요한 요소입니다. 최상의 레버리지는 초기 마케팅 기간 동안 발생합니다.
가격이 올바른지 어떻게 알 수 있습니까?
The best affirmation of correct pricing is second looks from buyers. 이는 주택이 가격대의 구매자에게 호소력이 있음을 나타냅니다. 구매자가 행동 할 준비가되기 전에 몇 가지 “니블”이있을 수 있습니다. 부동산업자와 잠재적 구매자로부터 피드백을받는 데 도움이됩니다.
그들은 종종 “부정적인”말을 꺼려 할 것임을 명심하십시오. 피드백 요약은 개별 진술보다 더 중요합니다. “좋은”거부 또는 두 번째 외모를 얻고 있습니까?
가격이 틀렸는지 어떻게 알 수 있습니까?
꾸준한 쇼가있을 수 있지만 미지근한 반응이있을 수 있습니다. 이것은 구매자임을 나타내지 만 경쟁력있는 가격으로 다른 선택이 있습니다. 또는 쇼가 거의 없을 수도 있습니다. 이 경우 해당 지역의 구매자 수영장 또는 집의 스타일 또는 상태는 작습니다. 이를 위해서는보다 경쟁력있는 가격 책정 전략과 마케팅 시간이 더 필요합니다. 소규모 구매자 풀은 어떤 이유로 든 “구매자의 시장”이며보다 공격적인 가격이 필요합니다.
주어진 가격으로 집을 얼마나 오래 마케팅해야합니까?
설정 가격으로 마케팅을위한 균일 한 기간이 없습니다. 나는 8-10 쇼가 가격에 관한 피드백에 대한 합리적인 수라고 생각합니다. 이것은 일반적으로 균형 잡힌 시장에서 평균 주택의 경우 약 2-6 주에 해당합니다. 주어진 가격에 대한 약 30 일 마케팅 시간은 좋은 규칙 일 수 있습니다. 그러나 소규모 시장이있는 특이하거나 매우 고급 주택이있는 경우 집에 너무 짧을 수 있습니다. 또는 빨리 움직여야한다면 집에 너무 길 수 있습니다.
당신의 집이 합리적인 시간 안에 팔지 않으면 어떻게됩니까?
당신의 집이 제안없이 몇 달 동안 시장에 나온 경우, 당신은 가격이 너무 높아 졌다는 분명한 메시지를 받았습니다. 쇼가 느려지고 그것을 볼 전망이 거의 없다면 이것은 특히 그렇습니다. 그 시점에서 당신이하는 일은 실제로 판매 해야하는지에 달려 있습니다. 곧 곧 동기를 부여하지 않으면 시장이 원하는 가격을 따라 잡을 때까지 항상 기다릴 수 있습니다. 집을 시장에서 벗어나 더 나은 조건을 기다리는 것이 가장 좋습니다. 구매자는 오랫동안 판매 된 집을 의심하게됩니다. 판매 해야하는 경우 구매자를 끌어들이는 수준에 도달 할 때까지 가격을 낮추는 일정을 고려하십시오. “우리는 단순히 우리 집을 팔 수 없다”고 말할 이유가 없다. 가격이 맞으면 주택은 판매됩니다.
집에 대한 최고 달러를 어떻게 얻을 수 있습니까?
구매자는 시장 가치보다 더 많은 비용을 지불하지는 않지만 상태가 우수하고 제시된 주택에 대해 프리미엄을 지불합니다. 좋은 상태와 프리젠 테이션으로 집을 위해 달성 할 수있는 가격대의 최고급에 도달 할 수 있습니다. 우리는 당신의 집이 시장에 출시되기 전에 “가치 창출”을 위해 당신과 협력 할 것입니다. 시장이 진행될 때, 우리는 당신의 집이 광범위한 청중들에게 아름답게 보여 지도록 할 것입니다.